L’AUAT a réuni ses membres et partenaires lors d’une rencontre des observatoires dédiée au logement. Objectif : partager la conjoncture d’un secteur au cœur d’une crise persistante. Les premiers résultats d’une étude sur les performances énergétiques du parc résidentiel ont également alimenté les débats. Synthèse en 7 chiffres.
Comme chaque année, l’AUAT a réuni ses membres et partenaires pour dresser un bilan sur l’évolution locale de la construction et des marchés immobiliers. A l’occasion de cette rencontre, les différents intervenants ont confirmé la persistance de la crise du secteur, plus prononcée dans le neuf que dans l’ancien. Les résultats d’une étude en cours sur les performances énergétiques du parc de logements ont également alimenté les discussions, animées par Philippe Guyot, élu référent de l’observatoire partenarial de l’habitat de l’AUAT.
| -35% | Chute des autorisations de logements neufs dans l’aire toulousaine en 2024. (Source : AUAT / Sit@del2) |
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| 5,6/1000 | Nombre de logements autorisés pour 1000 habitants dans l’aire d’attraction de Toulouse en 2024, contre 8,8 en 2023. (AUAT) |
| -70% | Effondrement post-Pinel des ventes à investisseurs sur le neuf au1T-3T vs 1T-3T 2024. (ObserveR) |
| 76% | Part des ventes de neuf destinées aux occupants en 2025. Rééquilibrage historique du marché. (ObserveR) |
| -17% | Recul des ventes de maisons anciennes au premier semestre 2025 par rapport au deuxième semestre 2024. Les ventes d’appartements reculent quant à eux de -5 % (Chambre interdépartemental des notaires). |
| 22 ans | Durée moyenne des prêts immobiliers en 2025, signe de la crise d'accessibilité. (Chambre des Notaires) |
| 8% | Part des logements classés F ou G ("passoires") dans le parc diagnostiqué des EPCI membres de l'AUAT. (AUAT / Base DPE) |
Construction neuve : un effondrement de 35% des autorisations dans l’aire d’attraction de Toulouse
Lucie Hammouti, chargée de projets habitat à l’AUAT, a annoncé la couleur de la conjoncture avec un indicateur. -35% d’autorisations de logements neufs dans l’aire toulousaine en 2024 par rapport à 2023. « Alors que l’aire de Toulouse était classée première des principales aires françaises en matière de logements autorisés par habitant en 2023, elle affiche la plus forte baisse en 2024 au sein du panel étudié », a-t-elle souligné. Dans ce contexte, le secteur du logement social a connu un recul bien moins prononcé de sa dynamique de production. Il apparaît comme un soutien majeur à la construction neuve dans son ensemble, même si cela ne suffit pas à répondre à des besoins toujours plus importants.
Marché du neuf : 2025, « l’année la plus noire » pour la promotion
Mickael Merz, président de l'ObserveR de l’immobilier toulousain, a quant à lui dressé un constat particulièrement préoccupant. « Au cours des trois premiers trimestres de 2025, le nombre de ventes s’établit à moins de la moitié (-57%) de la moyenne 2014-2024, faisant de 2025 l'année la plus noire pour la promotion depuis près de 25 ans », a-t-il indiqué.
La fin du dispositif Pinel a entraîné un écroulement (-70%) des ventes à investisseurs durant les 3 premiers trimestres de 2025 par rapport à 2024. Le marché du neuf se recompose autour des acquéreurs « occupants », qui concentrent désormais 76% des transactions. Cette progression des ventes aux propriétaires occupants est notamment portée par le développement d’une offre en accession aidée (PSLA, BRS, TVA 5,5%...), qui représente 54% des ventes à occupants en 2025. En lien avec cette progression des ventes en accession aidée, les prix médians au m² des appartements neufs enregistrent une légère baisse (-2,5%) en 2025, par rapport à 2023.
D’après Mickael Merz, les freins administratifs et politiques à la construction neuve, dans un contexte préélectoral municipal, continuent d’entraver la concrétisation des projets immobiliers. Ainsi, la reprise du neuf en 2026 ne dépendra plus seulement de la baisse des taux ou du redressement conjoncturel. « Elle impliquera la convergence de plusieurs facteurs : un retour de la confiance des ménages, un cadre législatif plus incitatif à l’investissement résidentiel, une stabilité politique retrouvée et une adaptation rapide du secteur aux exigences de transition écologique et d’organisation territoriale » a-t-il affirmé.
Marché de l’ancien : la baisse des ventes se poursuit, la reprise reste incertaine
Maître Henri Chesnelong, délégué à l’immobilier de la Chambre interdépartementale des notaires, a fait état du repli des transactions dans le marché de l’ancien lors du premier semestre de l’année 2025. Il observe une baisse de 5 % pour les appartements et de 17 % pour les maisons par rapport au deuxième semestre 2024. « Si les taux ont baissé depuis le début 2024, il reste difficile pour les propriétaires ayant acheté à des taux très bas de vendre leur bien, ce qui entraîne une logique d’attentisme freinant le marché » a-t-il affirmé.
Parallèlement à cette régression des ventes, les prix des logements anciens affichent une stabilisation, voire un léger recul. En effet, entre juillet 2024 et juillet 2025, les prix médians des appartements et des maisons anciennes ont ainsi diminué de -1,3 % et -1,8% respectivement. Toutefois « cette baisse des prix ne permet pas d’entrevoir une relance du marché, compte tenu de la perte du pouvoir d’achat immobilier subie par les ménages depuis 2022 ».
Crédit immobilier : un allongement record de la durée des prêts à 22 ans
Le durcissement des conditions d’accès aux crédits a par ailleurs été confirmé par le représentant des notaires. Pour compenser la hausse des taux et les contraintes bancaires, la durée moyenne des prêts atteint 22 ans en 2025, un niveau historiquement élevé visant à contenir les mensualités, mais qui accroît l’exposition des ménages aux risques financiers sur le long terme.
Performance énergétique : 8% de passoires thermiques identifiées dans le parc diagnostiqué
José Luis Sanchez, chargé de projets habitat à l’AUAT, a présenté les premiers résultats d’une étude en cours sur les performances énergétiques du parc résidentiel des intercommunalités membres de l’agence. « Selon une extraction de la base de données Ademe portant sur les DPE réalisés entre juillet 2021 et juin 2025, environ 16 000 passoires énergétiques (classés F ou G) ont été recensées, soit en moyenne 8% des logements diagnostiqués ».
Sans surprise, ces logements énergivores sont très majoritairement anciens. 80 % ont été construits avant les années 1970. Le parc de logements individuels est un peu plus représenté parmi ces derniers, avec des maisons souvent situées en zones rurales, équipées de systèmes de chauffage peu performants, notamment au fioul. Ces logements marquent aussi le parc collectif, principalement des petits appartements en centre ancien, plus souvent chauffés à l’électricité. La rénovation énergétique de ces logements représente un enjeu financier majeur pour leurs occupants et reste un défi prioritaire pour les collectivités locales, dans le cadre de leurs politiques d’amélioration du parc résidentiel.
