Face à l’augmentation des besoins en logement, la crise persistante de la construction et des marchés immobiliers préoccupe les territoires de l’aire métropolitaine de Toulouse. L’occupation du parc pavillonnaire est devenue un enjeu stratégique et a été discutée lors d’une rencontre entre les membres et partenaires de l’AUAT.
Comme chaque année, l’AUAT a réuni ses membres et partenaires pour partager les dernières tendances de la construction et des marchés du logement. Philippe Guyot, président du Grand Ouest Toulousain, a ainsi ouvert la rencontre de fin janvier en évoquant les inquiétudes des collectivités et des acteurs de l’habitat face à l’accentuation des blocages des parcours résidentiels, en location et en accession, dans un territoire où la population continue de croître.
Malgré un recul de la construction, Toulouse reste bien placée au niveau national. Pourtant, si les collectivités de son aire d’attraction sont celles qui accordent le plus d’autorisations en France en 2023 (8,8 logements pour 1000 habitants), le nombre de permis délivrés atteint son volume le plus bas depuis 2012.
Parmi les autorisations, celles portant sur des logements collectifs continuent d’augmenter (8 300, soit +11% par rapport à 2022). La part de logements individuels est quant à elle en forte baisse (3 100 autorisations, soit -39% pour l’individuel pur et -59% pour l’individuel groupé). Cette tendance est partagée par les territoires d’Ariège, des Hautes-Pyrénées, du Tarn et du Gers, où la diversification des typologies de logements autorisés se poursuit.
Des logements autorisés, mais non commencés
L’un des signaux les plus préoccupants pour le marché du logement neuf est le décrochage manifeste entre le nombre d’autorisations et celui des mises en chantiers. Cette tendance s’observe, au niveau national comme localement, depuis l’année 2022.
L’Observer de l’immobilier toulousain, représenté par son président Mickaël Merz, a avancé quatre causes pour expliquer la poursuite du repli des autorisations de construire et l’écart entre ces dernières et les logements effectivement commencés : la raréfaction des permis, la hausse des prix du foncier et des matériaux, le niveau toujours élevé des taux d’emprunt et, enfin, la suppression du dispositif Pinel, dont l’absence de remplacement aggrave la situation.
Des marchés immobiliers toujours en repli, malgré des baisses modérées des prix à l’achat
L’Observer enregistre une baisse de 50% des mises en vente fin 2024 dans l’aire urbaine de Toulouse par rapport à 2022. « Cette tendance, qui devrait s’amplifier en 2025, dessine une accentuation de la raréfaction de l’offre locative et une augmentation des loyers ces prochaines années, compte tenu de l’attractivité de Toulouse » a indiqué a indiqué maître Henri Chesnelong, délégué de la chambre interdépartementale des notaires. Si les prix à l’achat des logements neufs ont légèrement diminué en 2024, la poursuite du recul de l’offre prévue pour 2025 pourrait entraîner une nouvelle hausse des prix, renforçant ainsi les tensions sur ce marché
A l’image des tendances observées à l’échelle nationale, les prix dans le marché de l’ancien sur l’aire urbaine toulousaine ont connu une légère baisse. « Cette dernière n’a toutefois pas permis de relancer les ventes, toujours en recul en 2024 par rapport à 2023 pour tous les types de biens (appartements, maisons et terrains à bâtir) » pointe maître Henri Chesnelong.
Le profil des acheteurs de biens immobiliers pourrait-il changer ? « Les acheteurs à Toulouse sont majoritairement des cadres de 30 à 49 ans, mais la part des seniors a augmenté en 2024 » a indiqué maître Henri Chesnelong. « Cette catégorie d’acheteurs disposant déjà soit d’autres biens, soit d’une épargne qui leur permet d’être moins concernés par les taux d’emprunts élevés ».
Habitat individuel : quel part du parc de logements ? qui l’occupe ?
Toujours perçu comme le logement idéal d’une grande majorité de Français, le logement pavillonnaire se situe aujourd’hui à la croisée d’une diversité d’enjeux (vieillissement, densification, amélioration des performances énergétiques pour les logements les plus anciens…). Ce type de logement est devenu un sujet stratégique dans le cadre des politiques de l’habitat et de planification territoriale.
L’AUAT a contribué aux réflexions en dressant un état des lieux synthétique du parc de logements individuels et de son occupation dans l’aire métropolitaine de Toulouse.
Prédominant parmi les logements des territoires d’analyse, à l’exception de la métropole toulousaine, l’habitat individuel s’est fortement développé durant les années 1970 et 1980 à l’échelle de la grande agglomération toulousaine.
Les secteurs périurbains de Toulouse se distinguant des autres territoires d’analyse avec une proportion importante de logements individuels plus récents (années 1990 et 2000).
Un vieillissement des occupants des logements individuels, accompagné d’un phénomène de sous-occupation important
Le phénomène de vieillissement est plus marqué parmi les occupants des maisons individuelles que parmi l’ensemble des ménages. Au sein des territoires de l’aire métropolitaine de Toulouse, la proportion de ménages âgés de 65 ans et plus s’est ainsi accrue de 4 points entre 2010 et 2021 parmi ceux habitant en maison individuelle, contre +2,8 points pour l’ensemble des ménages de cette catégorie d’âge. Cette évolution est notamment prononcée pour les intercommunalités du Sicoval, de Foix-Varilhes et de l’Albigeois.
Ce phénomène, associé aux décohabitations (départ des jeunes adultes du foyer familial, ruptures conjugales…), contribue activement à la sous-occupation de ce parc de logements.
On observe ainsi, dans près de la moitié des maisons de ce grand territoire, un écart d’au moins 3 pièces entre le nombre d’occupants et le nombre de pièces de ces logements. L’exemple type étant un couple occupant une maison de type T5. Dans ce contexte, de nombreuses collectivités s’interrogent sur le potentiel d’accueil et les modalités d’accompagnement à l’évolution des secteurs pavillonnaires.
Le parc pavillonnaire : un support à de nouvelles formes d’habiter
Au regard de ces phénomènes concomitants de vieillissement des occupants et de sous-occupation des logements individuels, articulés à un besoin de nouveaux logements dans un contexte de sobriété foncière, plusieurs pistes de réflexion peuvent être ouvertes. Au-delà de la thématique de la densification foncière des tissus pavillonnaires (division parcellaire ou « Bimby »), l’intensification de l’occupation de ces mètres carrés « déjà construits » ressort comme un levier d’action stratégique, par exemple via la promotion des cohabitations intergénérationnelles.
Plus largement, l’accompagnement au renouvellement de ces secteurs (via la maîtrise de la densification ou son encouragement selon les situations locales) est une démarche à renforcer auprès des collectivités et des particuliers. Autant de de perspectives qui ont enrichi la réflexion et apporté des éclairages sur les évolutions possibles et désirables du parc de logements individuels.
