La conjoncture difficile du secteur du logement a réuni les membres et partenaires de l’AUAT le 16 janvier, alors que les dernières tendances démographiques créaient l’actualité. Retour sur les principaux éléments partagés par les intervenants de la rencontre des observatoires.
Comme en 2023, l’AUAT a réuni ses membres et partenaires pour dresser un état des lieux et échanger sur la conjoncture de la construction de logements et du marché de l’immobilier neuf et ancien. Les dernières tendances démographiques dans l’aire métropolitaine de Toulouse ont également rythmé les discussions menées par Philippe Guyot, élu référent de l’observatoire partenarial de l’habitat de l’AUAT.
Croissance démographique importante dans l’aire métropolitaine de Toulouse, malgré un solde naturel en baisse
Marie Molinier, chargée de projets à l’AUAT, a partagé une analyse des chiffres de l’Insee concernant l’aire métropolitaine de Toulouse, où la dynamique globale reste toujours à la croissance démographique. « Bien que le ralentissement de la croissance s’observe dans certaines aires d’attraction de villes, le territoire semble résister à la tendance nationale, porté notamment par son dynamisme économique et son attractivité auprès des jeunes adultes. Néanmoins, le solde naturel, qui représente la différence entre le nombre de naissances et de décès, s’est dégradé pour l’ensemble des 16 aires depuis 2015, sous l’effet, notamment, du vieillissement de la population », a indiqué la démographe de l’AUAT.
Rebond de croissance pour Tarbes, Castelnaudary et Cahors
L’aire d’attraction de Toulouse est singulière, tant par sa taille (quatrième aire d’attraction la plus peuplée de France et deuxième en nombre de communes) que par son dynamisme démographique. Avec +17 700 habitants chaque année depuis 2015, elle approche les 1,5 million d’habitants au 1er janvier 2021. Bien que son rythme de croissance soit plus faible que celui de la période précédente (2010-2015), il demeure le plus important de l’aire métropolitaine.
Les aires d’attraction de Tarbes, Castelnaudary et Cahors, dont la population était stable ou diminuait entre 2010 et 2015, connaissent désormais un fort rebond de croissance. A titre d’exemple, l’aire de Tarbes gagnait 50 habitants par an entre 2010 et 2015, contre 760 par an depuis 2015.
D’autres territoires de l’aire métropolitaine voient leur croissance ralentir, pour deux raisons principales. La première est une dégradation du solde naturel : c’est le cas dans les aires de Carcassonne, Albi, Saint-Gaudens et Montauban, en lien avec le vieillissement de la population induisant une augmentation du nombre de décès. La deuxième raison est une dégradation du solde migratoire, comme à Montauban et Gaillac. Dans l’aire d’attraction de Saint-Gaudens, le ralentissement récent conduit le territoire vers la stabilité démographique (+0,09%/an).
Enfin, des territoires restent sur la même tendance qu’entre 2010 et 2015. C’est le cas pour les aires d’attraction de Graulhet et Pamiers, dont la croissance relativement importante est portée par le solde migratoire (supérieur à +0,7% par an). À Auch, Castres et Foix, la population est stable. Quant à Lourdes et Tarascon-sur-Ariège, la population continue de diminuer, mais à des rythmes moins importants qu’entre 2010 et 2015.
Conjoncture : la construction de logements en chute libre en 2023
Félix Claude, chargé de projets à l’AUAT, a présenté les derniers chiffres enregistrés concernant la construction de logements. Sur le plan national, le nombre de logements autorisés en 2023 a chuté d’un quart par rapport à 2022. L’Occitanie fait partie des régions les moins touchées avec -21% d’autorisations en 2023. Le Grand Est et le Centre-Val de Loire enregistrent quant à eux des baisses de -31%, l’Auvergne-Rhône-Alpes -28% et la Nouvelle-Aquitaine -26%.
Localement, après un redémarrage poussif en 2021, une reprise plus concrète a été observée en 2022, avec 875 autorisations de plus en un an. Le volume de logements commencés continue néanmoins de baisser.
Le volume global d’autorisations délivrées au sein de l’aire d’attraction toulousaine se déploie de manière plus équilibrée en 2022, après qu’il eut été destiné pour près de moitié aux communes de l’unité urbaine (hors Toulouse) pendant la période 2013-2021 entre les 3 composantes de l’aire d’attraction. Pendant la période 2013-2019, les communes de l’unité urbaine hors Toulouse en portaient près de la moitié. Si celles-ci demeurent principales pourvoyeuses d’autorisations (36,2%), l’écart avec la commune-centre (34,4%) et les communes de l’aire d’attraction situées en dehors de l’unité urbaine (29,4%) se réduit considérablement. « Notons une hausse de 11% du nombre d’autorisations dans les communes situées au-delà de l’unité urbaine de Toulouse, soit 4 370 autorisations. Cette hausse s’inscrit dans la continuité d’une tendance débutée en 2017 », expliquait Félix Claude.
Une diversification des typologies des nouveaux logements est également à l’œuvre dans les autres aires d’attraction de l’aire métropolitaine de Toulouse. A l’exception de celle de Graulhet, toutes ont vu diminuer la part dédiée à un seul logement (dit « individuel pur ») en 2018-2022 par rapport à 2013-2017. Cette baisse s’est faite au profit de types lotissements, logements collectifs et résidences.
Des prix de vente toujours à la hausse, mais qui tendent à se stabiliser
Laëtitia Vidal, présidente de L’Observer de l’immobilier Toulousain, a fait état d’une hausse des prix des logements neufs, qui tend à se stabiliser depuis le 1er trimestre 2023 (+3% par rapport au 1er trimestre 2022, contre +13% en 2021). En parallèle, elle a évoqué une tendance à la hausse des stocks (+11% entre le 1er et le 3ème trimestre 2023 par rapport à 2022), qui pourrait être expliquée en grande partie par le taux historique de désistements (28%) dans l’aire urbaine de Toulouse, en lien avec les difficultés d’accès au crédit rencontrées, aussi bien par les ménages occupants que par les investisseurs.
En parallèle, elle a décrit une baisse continue du volume de ventes (-44%) et des mises en vente (-43%) entre le 1er et le 3ème trimestre 2023 par rapport à 2022. Dans ce contexte, la part des ventes aux investisseurs continue de diminuer (-8 points entre le 1er et le 3ème trimestre 2023, comparativement à une baisse de -6 points au 1er et 3ème trimestre en 2022), tandis que les ventes destinées aux propriétaires occupants ont augmenté en proportion, représentant aujourd’hui 56% des ventes totales.
Laëtitia Vidal a également insisté sur le déficit d’autorisations de construire dans la première couronne de Toulouse. La ville centre a quant à elle une nouvelle fois atteint l’objectif qu’elle s’était fixé, avec près de 5 000 autorisations accordées dans l’année.
Consulter le bilan partagé par l’Observer de l’immobilier toulousain
Ralentissement de la hausse des prix de l’immobilier ancien
Me Henri Chesnelong, représentant de la chambre interdépartementale des notaires, a complété le tableau en partageant le bilan à la baisse du nombre de ventes immobilières en Haute-Garonne -17% par rapport à 2022), avec un recul encore plus significatif pour les terrains à bâtir (-29%). Il a également évoqué un début de tendance au ralentissement de la hausse des prix des appartements anciens (+3,1% en 2023 contre +4,7% en 2022) et des maisons anciennes (+3,5% contre +5,9% entre 2021-2022)
Enfin, il a fait état d’une légère augmentation du volume de ventes de logements très énergivores (logements avec un DPE classe G), avec 171 ventes en 2022/2023 de plus qu’en 2021/2022, ce qui met en exergue une tendance de certains propriétaires-bailleurs à vendre ce type de biens plutôt qu’à les rénover, avant d’être concernés par l’interdiction à la location qui devrait s’appliquer à partir du 1er janvier 2025.
