L’AUAT a réuni ses membres le 2 juin pour une rencontre des observatoires. Elle visait à réaliser un point d’étape des dispositifs de rénovation de l’habitat en centre ancien, ainsi que sur les freins identifiés et leviers mobilisables. Retour sur les grands messages délivrés par les intervenants.
« Nous avons besoin d’échanger des points de vue et de partager des connaissances. C’est nécessaire pour avancer collectivement sur la rénovation en centre ancien » lança Philippe Guyot, élu référent de l’observatoire partenarial de l’habitat de l’AUAT et animateur de cette rencontre.
Bâtiments très dégradés, patrimoine protégé, fortes contraintes techniques et urbaines… autant de facteurs qui compromettent l’équilibre financier des opérations de rénovation et la lutte contre la vacance en centre ancien. Nombre de villes petites et moyennes engagées dans les différents dispositifs de revitalisation (Action Cœur de Ville, Petites Villes de Demain, ANRU…) sont confrontées à ces problématiques, malgré une action publique volontariste.
Où en est-on dans la mise en œuvre de ces dispositifs ? Quels leviers d’action pour assurer le succès des opérations de rénovation ? Quelle articulation avec les politiques publiques locales ? Ce sont quelques-unes des questions qui ont guidé les échanges lors de cette rencontre du 2 juin. Elle a d’ailleurs rassemblé des acteurs d’horizons très variés : représentants des secteurs des banques, du commerce, de l’énergie, du bâtiment, de l’architecture et des collectivités.
Présentation d’une étude sur la dévalorisation du logement en France
Yoan Miot, maître de conférences à l’Ecole d’Urbanisme de Paris, a présenté les résultats de ses travaux de recherche sur les stratégies d’action des collectivités face à la dévalorisation du logement. Il s’est pour cela appuyé sur 6 cas d’étude (Dunkerque, Roubaix, Châlons en Champagne, Vitry-le-François, et Thiers et Ambert) et de nombreux entretiens avec les acteurs de ces territoires.
« Dans les territoires en décroissance, la dévalorisation du logement se manifeste par la présence de prix faibles, voire en baisse, d’une forte vacance résidentielle, mais surtout par le retrait des acteurs privés du marché du logement. Pour y faire face, les acteurs publics et les organismes HLM de ces territoires ont mis en œuvre différents types d’actions. La requalification de l’offre en centre ancien tout d’abord, en proposant par exemple des extérieurs pour la rendre concurrentielle par rapport aux logements dans le périurbain. Aussi, dans certaines collectivités, une offre nouvelle a été créée pour répondre aux besoins des publics spécifiques (étudiants, seniors, etc.). Des actions d’accompagnement des propriétaires bailleurs et occupants dans leurs parcours de rénovation de logements ont également été mises en œuvre, bien que les objectifs n’aient pas toujours été atteints. »
« Les actions pour rénover en centre ancien reposent en grande partie sur des financements publics massifs, ce qui pose des questions dans un contexte d’austérité. Enfin, avec la loi Climat et résilience et la réduction de la consommation d’espaces, il faudra se détourner du schéma de pensée selon lequel bâtir permet d’accueillir, d’autant plus lorsqu’il y a de la vacance. Une réflexion qui soulève des interrogations sur l’échelle pertinente d’action, en raison de la possible dynamique concurrentielle qui peut s’installer avec les communes limitrophes en matière de construction et d’accueil. »
Etat d’avancement des programmes de rénovation de l’habitat en centre ancien
François Magne, directeur régional (Occitanie) du groupe Action Logement, l’un des principaux organismes financeurs du programme Action Cœur de Ville, a dressé un bilan d’étape sur ce dispositif, en soulignant certains facteurs de réussite et des perspectives :
« Action cœur de ville illustre ce que peut être un dispositif de reconquête des centres anciens efficace. Le groupe Action Logement y contribue en mobilisant d’importantes ressources financières, avec 1,5 milliards d’euros engagés entre 2018 et 2022. Ces efforts financiers prennent la forme de subventions et de prêts avantageux à destination des promoteurs et organismes HLM qui produisent une offre de logement, notamment locatifs sociaux et intermédiaires, pour répondre aux besoins des salariés locaux. »
« La réussite du programme tient en grande partie à son portage politique local. Outre le fort engagement des élus, la mise en œuvre des opérations de rénovation nécessite la présence d’un accompagnement et un suivi technique adapté. Le ZAN impose davantage de réflexion autour de la mixité de fonctions des zones résidentielles, commerciales et de loisirs. La sobriété foncière sera l’un des principaux axes de la deuxième phase du programme ACV (2023-2026) ».
Retour d’expériences de la commune de Saint Gilles, dans le Gard
Géraldine Breuil, maire-adjoint de la commune de Saint Gilles, a témoigné de son expérience de la politique de rénovation du centre ancien menée sur sa commune depuis plus de dix ans :
« Saint-Gilles jouissant d’un patrimoine remarquable, nous avons décidé d’en faire le fil conducteur de notre politique de rénovation urbaine dès son lancement en 2012. Cela nous a permis de créer un lien fédérateur entre la population et de mener une stratégie d’action transversale qui a consisté à améliorer les espaces publics, à embellir les façades et à rénover un parc de logements dégradés, tout en améliorant l’image de notre centre-ville. »
« Nous avons démultiplié les efforts en focalisant ces actions sur un périmètre resserré afin que les changements soient manifestes et séduisent des investisseurs privés ainsi que des futurs habitants. »
« Le bilan de ces actions reste néanmoins mitigé, en raison notamment des difficultés de commercialisation des logements auprès des accédants à la propriété, ce qui modère les résultats en matière de mixité sociale. Le montage d’opérations en Bail Réel Solidaire (BRS) pourrait être envisagé comme une piste pour rendre les prix de vente plus attractifs. »
Les échanges avec les intervenants et entre les différents participants ont été nourris. Ils ont permis d’aborder la question de la présence d’un réseau d’artisans formés et la nécessite de bien calibrer les stratégies d’accompagnement des ménages accédants à la propriété. Les discussions ont aussi porté sur l’enjeu de transversalité des politiques de revitalisation, englobant aussi l’emploi, le tissu commercial, l’offre de services et les espaces publics.
Un constat a été également partagé par les participants : le regard porté sur l’existant, et notamment sur les centres anciens, doit continuer d’évoluer, car ces espaces, destinés à devenir de plus en plus attractifs, joueront un rôle fondamental pour atteindre les objectifs de sobriété foncière dans les années à venir.
