Sabine Véniel-Le Navennec, directrice d’Habitat Social Occitanie (HSO), décrypte les tendances à l’œuvre et revient sur la pression qui pèse sur le parc de logements sociaux au plan régional. Entre défis de la production neuve et de la rénovation, les bailleurs sociaux s’adaptent aux besoins diversifiés des populations.
En Occitanie, le secteur du logement social fait face à une tension sans précédent, avec plus de 220 000 demandes en attente. Pris en tenaille entre l’inflation des coûts de construction, le changement de paradigme du zéro artificialisation nette (ZAN) et les transitions démographique et énergétique, les organismes HLM doivent réinventer en profondeur leurs modèles économiques et leurs stratégies de développement. Dans ce contexte, l’expertise et le rôle de coordination d’Habitat Social Occitanie (HSO), la fédération régionale des 67 bailleurs sociaux, sont attendus pour préserver et promouvoir une offre solidaire et de qualité. Point de contexte avec cet organisme partenaire de l’AUAT.
HSO fait état d’une hausse continue de la demande de logement social en Occitanie. Quelles sont les réalités derrière ce constat ?
La situation est tendue et inédite. Nous comptons désormais plus de 220 000 demandeurs à l’échelle régionale, avec une progression d’environ 10% par an. Derrière cette statistique, il y a deux réalités qui illustrent un parcours résidentiel grippé : près d’un tiers des demandeurs sont déjà locataires du parc social et cherchent une mobilité adaptée (un logement plus grand pour une famille qui s’agrandit, ou un accès à la propriété). Dans le même temps, des ménages du parc privé, en difficulté du fait de la hausse des loyers, se tournent vers le social comme une bouée de sauvetage.
Le paradoxe occitan, c’est que nous sommes la deuxième région de France pour la production de logements sociaux, mais notre forte attractivité démographique et économique ne permet pas de répondre à une demande en hausse. Cette pression s’étend désormais à des territoires plus ruraux où elle était moins perceptible il y a quelques années.
Dans ce contexte, quelles sont les difficultés pour développer l’offre de logements sociaux neufs aujourd’hui ?
La période actuelle cumule les défis. Après le choc du covid-19, trois facteurs inédits pèsent lourdement. L’explosion des coûts des matériaux tout d’abord, en lien avec des conflits géopolitiques. Il y a aussi la hausse brutale des taux, en particulier du Livret A, passé de 0,5% à 3% en peu de temps. Or, environ 90% de la dette des organismes HLM est indexée sur ce taux. Cela alourdit considérablement le financement des opérations. Enfin et c’est le troisième point, les prélèvements sur les fonds propres des organismes continuent de peser sur notre modèle, notamment dans le cadre de la réduction de loyer de solidarité (RLS).
À cela s’ajoutent des contraintes opérationnelles majeures comme la raréfaction et le coût du foncier, notamment dans le cadre du ZAN, qui exacerbent la concurrence entre usages (logement, équipements, espaces naturels). L’évolution du littoral, avec le retrait du trait de côte, pose aussi des questions patrimoniales et financières complexes pour les bailleurs concernés.
La rénovation énergétique est un enjeu sur lequel les bailleurs sociaux agissent depuis plusieurs années. Comment maintenir l’effort dans ce contexte ?
C’est plus qu’une priorité, c’est une évidence pour maîtriser la facture des locataires et assurer le confort d’été, face à des canicules de plus en plus fréquentes. Notre savoir-faire en réhabilitation est historique. Aujourd’hui, nous travaillons sur le confort d’été pour accompagner nos adhérents sur les réponses opérationnelles à mettre en œuvre.
Concrètement, l’arbitrage entre construction neuve et réhabilitation devient plus serré. Certains organismes choisissent de construire moins de logements mais plus performants, ou d’étaler dans le temps les opérations de rénovation. L’accompagnement social est clé : nous formons les locataires aux bons usages du logement rénové, au même titre que nous les aidons à adapter leur domicile au vieillissement. C’est une mission sociale fondamentale.
Comment adaptez-vous l’offre de logements sociaux aux transformations de la société (vieillissement, familles monoparentales…) ?
Nous invitons à la méfiance à l’égard du discours attentiste du type « attendez, la démographie réglera le problème de la pression dans 20 ans ». Vingt ans, c’est la moitié d’une vie active ! De plus, c’est difficilement entendable pour des familles mal logées aujourd’hui.
Notre force, c’est la flexibilité et l’adaptation permanente du patrimoine. Nous transformons de grands logements en petits studios pour étudiants ou jeunes actifs. Nous densifions, démolissons et reconstruisons lorsque c’est nécessaire. L’évolution des profils – familles monoparentales, personnes âgées souhaitant revenir en centre-bourg – est intégrée dans nos programmes, que ce soit via l’habitat participatif, la mise en accessibilité ou l’insertion de maisons de santé. Au regard de nos montages financiers basés sur du très long terme, nous devons anticiper très en amont pour éviter d’avoir à démolir dans 20 ans ce que nous construisons aujourd’hui. En ce sens, nous faisons de l’aménagement du territoire.
Le logement social va-t-il au-delà du “toit” en développant des services aux locataires ?
Absolument. Notre rôle est aussi de favoriser l’insertion et le lien social. C’est concret : tous nos marchés publics intègrent des clauses sociales exigeant que nos entreprises partenaires recrutent ou forment des personnes en insertion. C’est un travail de “dentelle” mais essentiel.
Nous développons aussi des partenariats avec les intercommunalités bien au-delà de la simple construction. Nous partageons des données via des outils comme Atlas pour suivre la demande et les attributions de logements sociaux. Nous les accompagnons également sur les programmes locaux de l’habitat (PLH) et la qualification fine des besoins. Un dialogue de terrain s’est installé, et c’est une clé pour une action efficace.
Observez-vous un changement de regard des élus et des citoyens sur le logement social ?
Oui, et c’est notable. Les élus, avec les lois de décentralisation, ont gagné en expertise et en maîtrise. Ils pilotent désormais les deux leviers stratégiques : où construire (la programmation) et qui loger (les attributions). Ils marchent sur ces deux jambes avec une compétence accrue. Du côté des citoyens, la perception a aussi évolué. Le logement social s’est banalisé et diffusé dans le tissu urbain. Il n’est plus synonyme des grandes barres des années 70. En Occitanie, plus de 80% des ménages sont éligibles, ce qui en fait une politique publique très concrète pour une large majorité de la population. Il est à la fois plus invisible architecturalement et plus présent dans les esprits comme une solution nécessaire à l’équilibre de nos territoires.
Crédit photo : Domitia Habitat – Résidence Septimanie à Narbonne
