Les zones commerciales vivent une bascule décisive. Alors qu’une nécessaire sobriété foncière doit s’y appliquer et que les comportements d’achats évoluent rapidement, l’AUAT a réuni des experts fin juin 2026 pour décrypter l’avenir de ces espaces périphériques, véritables laboratoires du renouvellement urbain.
Yoan Thyssier et Lou Timbert (AUAT) ont dressé un bilan de l’offre de grandes surfaces en 2025. Les autorisations d’exploitation commerciale ont atteint un « niveau historiquement bas ». Un tel recul illustre la fragilité de l’immobilier commercial, ce qui témoigne de la faiblesse de la dynamique de l’immobilier commercial sur ces derniers mois.
Commerces : un coup d’arrêt historique des autorisations
L’année 2025 marque une rupture brutale avec un « effondrement » des autorisations en CDAC (commission départementale d’aménagement commercial). Seulement 550 m² ont été autorisés en 2025, contre une moyenne de 10 290 m² sur les cinq dernières années. Sur les 4 projets instruits, seuls 2 ont été autorisés, représentant exclusivement des créations en périphérie toulousaine. Une attention particulière devra être portée sur l’année 2026, pour analyser le caractère singulier des 12 derniers mois. Le stock de projets autorisés mais non encore ouverts diminue légèrement pour s’établir à 67 800 m², dont 37 % sont concentrés sur le seul projet « Porte des Pyrénées » à Muret.
Une offre globale qui se stabilise par le renouvellement
Malgré la faiblesse des nouvelles autorisations, le parc de grandes surfaces en activité reste stable, totalisant 1 455 900 m² au 31 décembre 2025. L’évolution nette est de + 5 900 m² sur un an, résultant d’un solde entre 22 100 m² d’ouvertures ou extensions et 16 200 m² de fermetures. Le nombre de fermetures est en baisse (21 contre 28 en 2024), mais elles touchent des unités importantes : 33 % des fermetures concernent des commerces de plus de 1 000 m², qui représentent à eux seuls 60 % des surfaces en cessation d’activité.
La domination de l’alimentaire et de la maison
La structure de l’offre commerciale toulousaine est très marquée par deux secteurs prédominants : l’alimentaire (38 %) et l’équipement de la maison (41 %). Ils occupent de manière stable 79 % de la surface de vente totale de l’aire urbaine de Toulouse.
En termes de dynamique sectorielle entre 2024 et 2025, le domaine « Loisirs, sport et culture » affiche la plus forte croissance avec + 3,9 % (cf encadré ci-contre).
À l’inverse, les surfaces dédiées à l’alimentaire reculent légèrement (- 0,4 %). Il s’agit d’une rupture de tendance pour ce secteur historiquement bien orienté, en cohérence avec la croissance démographie.
Ces données confirment la tendance du « moins mais mieux » et un resserrement des enseignes sur leurs actifs les plus rentables dans un contexte de baisse du pouvoir d’achat.
Consulter notre infographie sur les salles de sports et de loisirs dans l’aire d’attraction de Toulouse
Entrées de ville : un gisement de transformation sous-exploité
Ambre Chazette (SCET) et Pierre Mignon (Icade) ont présenté les résultats du premier baromètre national des entrées de ville, recensant plus de 3 800 sites en France porteurs d’opportunités de mutation. Si le potentiel est immense – avec une capacité estimée de production de 1,6 million de nouveaux logements et la libération de 15 000 hectares de foncier productif – de nombreux freins persistent pour la concrétisation de ces projets tels que la dureté foncière, la durée des opérations et la fragilité des modèles économiques de la mutation. Pour les intervenants, « réussir l’alliance des acteurs publics et privés est la condition sine qua non de la transformation » pour surmonter des opérations souvent complexes et longues à mettre en œuvre.
L’État en soutien : planifier pour équilibrer les territoires
Christelle Breem (ANCT) a rappelé le rôle désormais moteur de l’État via le plan de transformation des zones commerciales (PTZC), qui accompagne déjà 79 lauréats. Elle insiste sur la nécessité pour les élus de « garantir une vision d’ensemble afin de préserver ou de restaurer des équilibres commerciaux souvent précaires entre centre-ville et périphéries ». Selon elle, cette mutation doit impérativement s’appuyer sur des outils de planification urbaine et des diagnostics partagés pour aboutir à une « mutation vers de la multifonctionnalité ou de la renaturation » et assurer une pérennité sur le long temps, pour que les projets aboutissent. Comme les représentants de la SCET et de l’Icade, l’intervenante de l’ANCT a insisté sur l’importante d’une dynamique collective alliant acteurs publics et privés.
Le regard du développeur : l’engagement local comme levier
Enfin, Guillaume Michel-Duprat (Groupe Duprat) a illustré comment un opérateur privé peut participer à cette revalorisation d’actifs commerciaux. Prônant une vision patrimoniale de long terme, il souligne l’importance de « créer des relations de confiance avec les acteurs publics locaux » pour assurer une cohérence entre la stratégie publique d’aménagement et le projet commercial. L’intervenant a évoqué des projets de projets de redynamisation des surfaces péri-urbaines existantes, lesquels s’appuient sur quelques principes structurants : hybridation programmatique, qualité paysagère et confort urbain, sobriété énergétique, densité et adaptabilité des bâtiments.
