Hausse des taux, fin du Pinel, sobriété foncière… En dix ans, la construction neuve et les marchés immobiliers dans l’aire d’attraction toulousaine ont connu des retournements majeurs, suivant pour partie des tendances nationales, voire supranationales. Cette publication revient sur les détails de ces évolutions.
La production de logements dans l’aire d’attraction de Toulouse connaît un repli marqué depuis plusieurs années. Après un pic en 2017, les autorisations de logements n’ont cessé de reculer, atteignant en 2024 l’un des niveaux les plus bas enregistrés depuis vingt ans. Mais cette tendance masque-t-elle des réalités différentes selon les territoires ? La ville-centre est-elle touchée par ce recul de la même manière que l’unité urbaine et les communes plus éloignées de Toulouse ?
Collectif, individuel, résidences dédiées : qui progresse, qui recule ?
L’habitat collectif a longtemps porté la production neuve au sein de l’aire d’attraction de Toulouse. Pourtant, c’est ce segment qui accuse la plus forte baisse ces dernières années. À l’inverse, les résidences dédiées (à destination des étudiants, jeunes actifs, séniors…) connaissent une progression notable, notamment dans la ville-centre. Comment expliquer ces trajectoires ? Et qu’en est-il du pavillon individuel, souvent associé aux aspirations résidentielles des ménages ? Ces questionnements traversent cette nouvelle publication AUAT, portée par son observatoire partenarial de l’habitat. Elle propose également des focus sur les aires d’attraction d’Albi, Tarbes, Foix, Pamiers et Lourdes.
Le marché du neuf : une demande qui se recompose ?
Dans un contexte de recul du secteur de la construction, la hausse des taux de crédit en 2022 est venue accentuer le ralentissement du marché du neuf. Dans ce cadre, les ventes en accession aidée (bail réel solidaire, PSLA) auprès des ménages occupants représentent désormais une part croissante dans les transactions. Les investisseurs, autrefois piliers de ce marché, se sont-ils définitivement retirés après la fin du dispositif Pinel ? Comment évoluent les prix du neuf dans ce contexte ?
Dans l’ancien, la fin d’une époque ?
Après un cycle de fort dynamisme entre 2017 et 2021, porté principalement par des taux d’intérêt historiquement bas, le marché des logements anciens s’est nettement contracté depuis 2022. Si les niveaux de prix ont fortement progressé au cours de la dernière décennie, cette baisse des transactions s’est progressivement traduite par un réajustement des prix. Mais cette correction est-elle homogène entre appartements et maisons ? Quelles disparités observe-t-on entre les différents secteurs de l’aire d’attraction de Toulouse ?
Quid des terrains à bâtir ?
Les ventes de foncier constructible reculent également fortement depuis plusieurs années. Une multiplicité de facteurs est en cause : raréfaction de l’offre, durcissement des conditions d’accès au crédit, nouvelles réglementations sur la sobriété foncière… Le recul constaté dans ce marché se confirme-t-il de la même manière dans tous les secteurs de l’aire d’attraction ? Quelles variations de prix enregistre-t-on selon la localisation et les surfaces des terrains à bâtir ?
De quoi 2026 sera-t-elle faite ?
Plusieurs facteurs pourraient dessiner une reprise : évolution des taux d’intérêt, appropriation progressive du nouveau cadre législatif pour l’investissement locatif, ou encore adaptation du secteur aux normes écologiques. Mais pour l’heure, les professionnels restent prudents.
Retrouvez l’ensemble des analyses par type d’habitat, par secteur géographique, ainsi que les focus sur Albi, Tarbes, Foix, Pamiers et Lourdes, dans la publication complète.
Crédit photo : ppa●architectures-Philippe Ruault
