Quelques repères pour comprendre l’essor des résidences pour seniors ou étudiants - AUAT
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Quelques repères pour comprendre l’essor des résidences pour seniors ou étudiants

Résidences seniors, pour jeunes, coliving… L’AUAT propose un premier niveau de repères pour cerner les caractéristiques des résidences dédiées, ces modèles d’habitat en plein essor.

Quelques repères pour comprendre l’essor des résidences pour seniors ou étudiants

L’essor de projets de résidences dédiées aux étudiants ou aux seniors interroge les collectivités. Décryptage de cette tendance, à la croisée des enjeux de logement, de mixité sociale, d’insertion urbaine et de rentabilité économique.

Gérées tantôt par le secteur privé ou public, les résidences dédiées aux seniors et aux étudiants connaissent un nouvel essor dans bien des territoires. Leurs contours et particularités interrogeant les élus, l’AUAT propose des premiers repères pour cerner leurs caractéristiques principales, ainsi que leurs modes de financement ou de gestion.

Des projets portés par des investisseurs privés ou des bailleurs sociaux

Considéré comme porteurs par les investisseurs (particuliers ou institutionnels), le marché des résidences pour seniors ou étudiants est soutenu par différents dispositifs de défiscalisation. Ces projets paraissent plus sécurisés et viables à long terme que ceux réalisés dans l’immobilier tertiaire notamment, plus sensibles aux aléas économiques ; l’impact du recours croissant au télétravail représente par ailleurs une nouvelle menace sur ce secteur.

Les projets de résidences pour seniors ou étudiants peuvent également être engagés par des opérateurs HLM, en réponse aux besoins des ménages modestes. Ils permettent ainsi aux communes de réduire leurs potentiels retards en matière de production de logements sociaux.

Questionner l’insertion urbaine des futures résidences

La multiplication de ces projets de résidences interroge cependant à divers titres : la proximité de telle résidence senior avec les services et équipements est-elle assurée à ses futurs occupants ? Les services proposés répondront-ils aux besoins de la majorité ? Le projet sera-t-il bien proportionné par rapport à la taille de la commune ? Dans quelle mesure la reconversion éventuelle des logements serait-elle envisageable si le mode de gestion venait à évoluer ? Ces questionnements sont transversaux aux différentes catégories de résidences et doivent être posés en amont des autorisations d’urbanisme.

Le coliving : ces résidences venues des pays anglo-saxons

Les projets de résidences dites en « coliving » font aussi leur apparition en France. Ils sont portés par de nouveaux opérateurs privés comme The Babel Community (projets livrés à Montpellier et Marseille notamment) ou Colonies (hors Île-de-France, projets livrés à Bordeaux ou encore Lille).

D’origine anglo-saxonne, ces résidences sont à ce jour majoritairement financées par des investisseurs institutionnels. Elles proposent une offre de logements, privatifs ou en colocation, clé en main, plutôt dédiée à des jeunes actifs dits nomades et relativement aisés. A ces logements sont également associés des lieux de vie partagés et des espaces de type coworking avec de nombreux services associés, teintés de vie en communauté et d’animations.

Qu’elles soient considérés comme des produits marketing revisitant des modes d’habitat déjà existants, ou comme une réponse à des besoins liés aux évolutions des modes de vie, les résidences en coliving pourraient par ailleurs entrer en concurrence avec les résidences de tourisme de type appart’hotels, déjà touchées par la crise Covid-19.

« Certains projets en coliving se positionnent également sur une cible étudiante et peuvent aussi concurrencer des résidences privées vieillissantes dédiées à ce public, observe Florian Havard, chargé de projet à l’AUAT. Attention, le coût total de la redevance mensuelle qui comprend l’accès à un grand nombre de services n’est cependant pas à la portée de toutes les bourses. »

 

Les résidences pour étudiants

Résidences services (secteur privé)

Résidences services (secteur privé)

Publics accueillis

Exemples d’opérateurs
locaux

Tous types d’étudiants, principalement en premiers cycles universitaires ou internationaux

Studéa (Nexity), les Estudines (Groupe Réside Etudes), les Belles Années, Kley…

Principales caractéristiques

Mode de portage
et de gestion

  • 150 logements par résidence en moyenne dans la métropole toulousaine

  • Des logements autonomes et meublés, le plus souvent de petite taille (studios/T1) mais des surfaces plus grandes peuvent également être proposées en vue de colocations

  • Un large éventail de services, généralement inclus dans la redevance mensuelle : wifi, accueil, laverie, cafétéria, (plus rarement ?) salles de sport etc.

  • Des coûts moyens relativement élevés et similaires à ceux du parc locatif privé ordinaire ; l’étudiant peut bénéficier de l’ALS (allocation de logement sociale)

  • Un développement majoritairement lié à des investisseurs particuliers via des dispositifs de défiscalisation (LMNP, Censi-Bouvard)

  • Ces résidences sont apparentées à des copropriétés dont la gestion doit être déléguée à un exploitant unique spécialisé (a minima pour une durée de 9 ans)

Résidences gérées par les bailleurs HLM (secteur social)

Résidences gérées par les bailleurs HLM (secteur social)

Publics accueillis

Exemples d’opérateurs
locaux

Étudiants aux niveaux de ressources modestes

« Oh mon appart’ étudiant » (groupe Les Chalets), Altéal, Promologis, CDC Habitat…

Principales
caractéristiques

Mode de portage
et de gestion

  • Plus de les 150 logements par résidence en moyenne dans la métropole toulousaine

  • Des logements autonomes et meublés, similaires à ceux proposés en résidences services

  • Des services de base proposés et intégrés à la redevance (wifi, accueil, dans certains cas accès à une laverie etc.)

  • Logements éligibles à l’APL et attribués selon les règles internes à chaque bailleur à des niveaux de prix « modérés »
  • Des résidences construites par les organismes HLM et gérées soit par l’organisme, soit par une association agréée et spécialisée. Dans certains cas l’organisme peut intervenir en tant que gestionnaire délégué, pour le compte d’un établissement d’enseignement supérieur par exemple

  • Des logements financés le plus souvent via des PLS (prêt locatif social)

Résidences étudiantes traditionnelles / Cités U

Résidences étudiantes traditionnelles / Cités U

Publics accueillis

Attribution

Étudiants aux niveaux de ressources modestes ou très modestes

L’attribution se réalise selon des critères de priorisation (niveaux de revenus, éloignement du domicile parental, composition familiale etc.) et l’occupant ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux d’une année universitaire à l’autre (renouvellement de la demande de logement nécessaire chaque année).

Principales
caractéristiques

Mode de portage
et de gestion

  • Plus de 800 chambres en moyenne par résidence, dans la métropole toulousaine

  • Des chambres simples de 9m² avec cuisines collectives, non conventionnées mais éligibles à l’ALS

  • Du fait de leurs caractéristiques (taille, ancienneté), les places proposées sont les moins onéreuses parmi l’ensemble des résidences étudiantes

  • Résidences anciennes correspondant au premier parc de résidences universitaires, construites sous maitrise d’ouvrage de l’Etat qui en est propriétaire et gérées par les Crous

Résidences Crous conventionnées (hors Cités U)

Résidences Crous conventionnées (hors Cités U)

Publics accueillis

Attribution

Étudiants aux niveaux de ressources modestes ou très modestes

L’attribution se réalise selon des critères de priorisation (niveaux de revenus, éloignement du domicile parental, composition familiale etc.) et l’occupant ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux d’une année universitaire à l’autre (renouvellement de la demande de logement nécessaire chaque année).

Principales caractéristiques

Mode de portage
et de gestion

  • Plus de 200 logements par résidence, dans la métropole toulousaine

  • Des résidences principalement constituées de studios autonomes avec kitchenette, d’une surface plus grande et d’un meilleur confort que les chambres offertes dans les résidences anciennes. Le coût moyen y est plus élevé qu’en Cité U, tout en demeurant accessible. Ces logements sont conventionnés et éligibles à l’APL.

  • Résidences propriété de l’Etat ou de bailleurs sociaux et gérées par les CROUS, construites plus récemment que les Cités U’

 

Public seniors (hors EHPAD)

Résidences services seniors (secteur privé)

Résidences services seniors (secteur privé)

Publics accueillis

Exemples d’opérateurs

Personnes âgées autonomes de 60 ans ou plus, vivant seules ou en couple

Domitys, Les Villages d’Or, Les Girandières (groupe Réside Etudes), Les Senioriales (groupe Pierre et Vacances)…

Principales
caractéristiques

Mode de portage
et de gestion

  • Ces résidences comptent en moyenne une centaine de logements privatifs, du T1 au T3, meublés ou semi-meublés et adaptés au vieillissement des personnes, incluant des espaces communs (salle d’animation, restaurant ou conciergerie par exemple)

  • Une offre importante de services, inclus (dispositifs de sécurité, accès aux espaces de convivialité, animations) ou optionnels et facturés selon la consommation effective (restauration, espace bien-être, piscine etc.)

  • Les occupants sont essentiellement locataires (possibilité de bénéficier de l’allocation de logement sociale (ALS)

  • Développement majoritairement lié à des investisseurs particuliers via des dispositifs de défiscalisation (LMNP et Censi-Bouvard pour les logements meublés et de façon plus marginale le dispositif Pinel pour des non-meublés)

  • Ces résidences sont le plus souvent apparentées à des copropriétés dont la gestion doit être déléguée à un exploitant unique spécialisé (a minima pour une durée de 9 ans)

Résidences autonomie (secteur social ou associatif)

Résidences autonomie (secteur social ou associatif)

Publics accueillis

Exemples d’opérateurs
locaux

Personnes âgées de plus de 60 ans, majoritairement autonomes et vivant seules ou en couple. Possibilité d’accueil pour des personnes moins autonomes si l’établissement a signé une convention avec un EHPAD et un service de soins infirmiers à domicile

« Oh mon appart’ étudiant » (groupe Les Chalets), Altéal, Promologis, CDC Habitat…

Principales
caractéristiques

Mode de portage
et de gestion

  • Ces résidences proposent des logements individuels privatifs (majoritairement des T1 et T2), associés à des espaces communs

  • Une offre minimale de prestations obligatoirement proposée aux résidents (espaces collectifs, accès à un service de restauration, blanchisserie, dispositif de sécurité) avec une facturation à part selon les prestations incluses

  • Les occupants sont locataires et peuvent solliciter l’Allocation de logement sociale (ALS) .ainsi que l’Aide Sociale à l’Hébergement (ASH) si l’établissement dispose de places agréées.

  • Ces résidences sont majoritairement gérées par des structures publiques du type CCAS ou d’autres structures associatives ? à but non lucratif

  • Leur fonctionnement est lié au régime juridique des établissements sociaux et médico-sociaux. Une autorisation du Conseil départemental est nécessaire pour toute nouvelle ouverture

 

Au-delà des solutions d’habitat proposées en résidences seniors services et résidences autonomie, d’autres possibilités « alternatives » peuvent également être citées. Il s’agit notamment des résidences intergénérationnelles dont le déploiement s’accélère ces dernières années, portées jusqu’à présent très majoritairement par les bailleurs sociaux dans la double logique de favoriser l’accès au logement des jeunes tout en permettant de rompre l’isolement des personnes âgées. Autre modèle en voie de développement : les maisons d’accueil. Similaires aux résidences services, celles-ci proposent une offre d’habitat adaptée aux personnes âgées dans un cadre collectif et encadré, associée à différents services mais sur des échelles plus réduites (environ une dizaine de logements en moyenne). 

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