L’essor de projets de résidences dédiées aux étudiants ou aux seniors interroge les collectivités. Décryptage de cette tendance, à la croisée des enjeux de logement, de mixité sociale, d’insertion urbaine et de rentabilité économique.
Gérées tantôt par le secteur privé ou public, les résidences dédiées aux seniors et aux étudiants connaissent un nouvel essor dans bien des territoires. Leurs contours et particularités interrogeant les élus, l’AUAT propose des premiers repères pour cerner leurs caractéristiques principales, ainsi que leurs modes de financement ou de gestion.
Des projets portés par des investisseurs privés ou des bailleurs sociaux
Considéré comme porteurs par les investisseurs (particuliers ou institutionnels), le marché des résidences pour seniors ou étudiants est soutenu par différents dispositifs de défiscalisation. Ces projets paraissent plus sécurisés et viables à long terme que ceux réalisés dans l’immobilier tertiaire notamment, plus sensibles aux aléas économiques ; l’impact du recours croissant au télétravail représente par ailleurs une nouvelle menace sur ce secteur.
Les projets de résidences pour seniors ou étudiants peuvent également être engagés par des opérateurs HLM, en réponse aux besoins des ménages modestes. Ils permettent ainsi aux communes de réduire leurs potentiels retards en matière de production de logements sociaux.
Questionner l’insertion urbaine des futures résidences
La multiplication de ces projets de résidences interroge cependant à divers titres : la proximité de telle résidence senior avec les services et équipements est-elle assurée à ses futurs occupants ? Les services proposés répondront-ils aux besoins de la majorité ? Le projet sera-t-il bien proportionné par rapport à la taille de la commune ? Dans quelle mesure la reconversion éventuelle des logements serait-elle envisageable si le mode de gestion venait à évoluer ? Ces questionnements sont transversaux aux différentes catégories de résidences et doivent être posés en amont des autorisations d’urbanisme.
Le coliving : ces résidences venues des pays anglo-saxons
Les projets de résidences dites en « coliving » font aussi leur apparition en France. Ils sont portés par de nouveaux opérateurs privés comme The Babel Community (projets livrés à Montpellier et Marseille notamment) ou Colonies (hors Île-de-France, projets livrés à Bordeaux ou encore Lille).
D’origine anglo-saxonne, ces résidences sont à ce jour majoritairement financées par des investisseurs institutionnels. Elles proposent une offre de logements, privatifs ou en colocation, clé en main, plutôt dédiée à des jeunes actifs dits nomades et relativement aisés. A ces logements sont également associés des lieux de vie partagés et des espaces de type coworking avec de nombreux services associés, teintés de vie en communauté et d’animations.
Qu’elles soient considérés comme des produits marketing revisitant des modes d’habitat déjà existants, ou comme une réponse à des besoins liés aux évolutions des modes de vie, les résidences en coliving pourraient par ailleurs entrer en concurrence avec les résidences de tourisme de type appart’hotels, déjà touchées par la crise Covid-19.
« Certains projets en coliving se positionnent également sur une cible étudiante et peuvent aussi concurrencer des résidences privées vieillissantes dédiées à ce public, observe Florian Havard, chargé de projet à l’AUAT. Attention, le coût total de la redevance mensuelle qui comprend l’accès à un grand nombre de services n’est cependant pas à la portée de toutes les bourses. »
Les résidences pour étudiants
Résidences services (secteur privé)
Résidences services (secteur privé)
Publics accueillis |
Exemples d’opérateurs
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Tous types d’étudiants, principalement en premiers cycles universitaires ou internationaux |
Studéa (Nexity), les Estudines (Groupe Réside Etudes), les Belles Années, Kley… |
Principales caractéristiques |
Mode de portage
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Résidences gérées par les bailleurs HLM (secteur social)
Résidences gérées par les bailleurs HLM (secteur social)
Publics accueillis |
Exemples d’opérateurs
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|---|---|
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Étudiants aux niveaux de ressources modestes |
« Oh mon appart’ étudiant » (groupe Les Chalets), Altéal, Promologis, CDC Habitat… |
Principales
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Mode de portage
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Résidences étudiantes traditionnelles / Cités U
Résidences étudiantes traditionnelles / Cités U
Publics accueillis |
Attribution |
|---|---|
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Étudiants aux niveaux de ressources modestes ou très modestes |
L’attribution se réalise selon des critères de priorisation (niveaux de revenus, éloignement du domicile parental, composition familiale etc.) et l’occupant ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux d’une année universitaire à l’autre (renouvellement de la demande de logement nécessaire chaque année). |
Principales
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Mode de portage
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Résidences Crous conventionnées (hors Cités U)
Résidences Crous conventionnées (hors Cités U)
Publics accueillis |
Attribution |
|---|---|
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Étudiants aux niveaux de ressources modestes ou très modestes |
L’attribution se réalise selon des critères de priorisation (niveaux de revenus, éloignement du domicile parental, composition familiale etc.) et l’occupant ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux d’une année universitaire à l’autre (renouvellement de la demande de logement nécessaire chaque année). |
Principales caractéristiques |
Mode de portage
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Public seniors (hors EHPAD)
Résidences services seniors (secteur privé)
Résidences services seniors (secteur privé)
Publics accueillis |
Exemples d’opérateurs |
|---|---|
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Personnes âgées autonomes de 60 ans ou plus, vivant seules ou en couple |
Domitys, Les Villages d’Or, Les Girandières (groupe Réside Etudes), Les Senioriales (groupe Pierre et Vacances)… |
Principales
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Mode de portage
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Résidences autonomie (secteur social ou associatif)
Résidences autonomie (secteur social ou associatif)
Publics accueillis |
Exemples d’opérateurs
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Personnes âgées de plus de 60 ans, majoritairement autonomes et vivant seules ou en couple. Possibilité d’accueil pour des personnes moins autonomes si l’établissement a signé une convention avec un EHPAD et un service de soins infirmiers à domicile |
« Oh mon appart’ étudiant » (groupe Les Chalets), Altéal, Promologis, CDC Habitat… |
Principales
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Mode de portage
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Au-delà des solutions d’habitat proposées en résidences seniors services et résidences autonomie, d’autres possibilités « alternatives » peuvent également être citées. Il s’agit notamment des résidences intergénérationnelles dont le déploiement s’accélère ces dernières années, portées jusqu’à présent très majoritairement par les bailleurs sociaux dans la double logique de favoriser l’accès au logement des jeunes tout en permettant de rompre l’isolement des personnes âgées. Autre modèle en voie de développement : les maisons d’accueil. Similaires aux résidences services, celles-ci proposent une offre d’habitat adaptée aux personnes âgées dans un cadre collectif et encadré, associée à différents services mais sur des échelles plus réduites (environ une dizaine de logements en moyenne).
