L’AUAT décrypte les profils des acheteurs d’immobilier ancien à Toulouse : âge moyen, catégories socioprofessionnelles et mobilité résidentielle. Cet article intègre également une analyse des prix et tendances sur la base des données Perval et DV3F disponibles.
La crise sanitaire a fortement perturbé les marchés immobiliers, révélant de nouvelles aspirations chez les ménages : besoin d’espace, de confort pour le télétravail et d’un accès facilité à la nature. Pourtant, dans l’aire d’attraction de Toulouse, ces souhaits ne se sont pas concrétisés par un exode de l’urbain vers le rural. Les profils des acquéreurs demeurent globalement inchangés depuis 2019, suivant ainsi les tendances nationales.
Immobilier ancien à Toulouse : quel âge ont les acheteurs ?
L’âge moyen des acquéreurs dans l’aire d’attraction de Toulouse s’établit autour de 41 ans. Des variations sont observables selon le type de bien et les étapes de vie. Pour les appartements anciens type T2/T3, le pic des ventes s’observe chez les jeunes actifs autour de 26 ans. Pour cette tranche d’âge, les acquisitions correspondent majoritairement à un premier achat immobilier. L’acquisition de maisons anciennes intervient quant à elle un peu plus tard, avec un pic principal entre 30 et 39 ans, reflétant une trajectoire résidentielle typique.
Un second pic d’achat est constaté entre 39 et 55 ans, que ce soit pour des maisons ou des appartements type T2/T3. L’achat peut alors être motivé par des investissements locatifs ou des raisons personnelles, comme l’achat d’un logement plus grand ou des séparations. Pour les autres typologies de biens, dont l’offre est plus limitée, les acquisitions se réalisent principalement avant 50 ans.
Malgré la crise covid-19, les profils des acquéreurs d’immobilier ancien dans l’agglomération toulousaine sont restés globalement similaires depuis 2019, suivant les tendances nationales. Un léger vieillissement de l’âge moyen des acquéreurs est cependant à l’œuvre, entre 2019 et 2022. Cette évolution pourrait s’expliquer en partie par la hausse des prix de l’immobilier. A noter également : les vendeurs sont en moyenne 12 ans plus âgés que les acquéreurs, quelle que soit la typologie de bien.
Des acquisitions dominées par les cadres supérieurs et les professions intermédiaires
L’accès à la propriété immobilière est fortement corrélé aux catégories socioprofessionnelles. Dans l’aire d’attraction de Toulouse, les acquisitions de biens anciens sont majoritairement le fait de cadres supérieurs et de professions intermédiaires. En 2022, 67 % des achats ont été réalisés par ces deux catégories.
Les cadres sont plus fortement représentés parmi les acquéreurs au sein de la ville de Toulouse. À mesure que l’on s’éloigne du centre-ville, la proportion des acquéreurs issus des catégories plus modestes augmente.
La mobilité résidentielle des acquéreurs : un marché très local
Autre constat, le marché de la vente est très local. Plus de 50 % des acheteurs acquièrent un bien immobilier ancien dans la strate de l’aire d’attraction où ils résident. Une nuance toutefois concernant l’acquisition de maisons, qui indique une mobilité résidentielle relative. 30 % des achats au sein de l’unité urbaine sont effectués par des acquéreurs Toulousains ; 30 % des achats hors unité urbaine sont effectués par des acquéreurs provenant de l’unité urbaine.
L’exode urbain un mythe, des réalités ?
L’étude “Exode urbain : un mythe, des réalités” du programme POPSU Territoires conclut que l’exode urbain pendant la crise covid-19 est un mythe. La pandémie n’a pas bouleversé la géographie des mobilités résidentielles françaises. Elle a pourtant accéléré les départs en provenance des grands centres urbains. Leurs départs vers des villes (un peu) plus petites et des couronnes périurbaines a accentué un phénomène de (ré)équilibrage de l’armature urbaine, déjà à l’œuvre avant la crise.
Un nombre de ventes en forte baisse en 2023 et des prix stables
Dans un contexte marqué par l’inflation, la hausse des taux de crédit et une construction de logements en replis, les volumes de transactions immobilières reculent sur l’ensemble du territoire national. En France métropolitaine, les notaires constatent une diminution de 20 % des ventes de biens anciens fin 2023. L’aire d’attraction de Toulouse suit cette tendance, mais de manière plus marquée, avec un repli de 28 % des transactions. Ce déclin est bien plus prononcé qu’au plus fort de la crise covid-19 (-8 % entre 2019 et 2020).
Une baisse des prix après des années de hausse
Après une forte progression entre 2019 et 2021, les prix de certains biens anciens commencent à fléchir dans l’aire d’attraction toulousaine. Les montants financiers échangés chutent de 25 % entre 2019 et 2023, marquant la plus forte baisse enregistrée depuis dix ans.
Si les prix d’acquisition des biens résidentiels ont globalement augmenté entre 2019 et 2023, quelle que soit leur typologie, la tendance s’infléchit nettement. Après une hausse soutenue jusqu’en 2022, les prix ralentissent, voire reculent pour certains segments entre 2022 et 2023.
- Maisons anciennes : +5,6 % par an entre 2019 et 2022, puis -1,6 % entre 2022 et 2023. Il faut compter en 2023 286 500 euros pour acheter une maison ancienne dans l’aire d’attraction de Toulouse et 376 000 € à Toulouse.
- Appartements T4 et plus : après une hausse de 6,7 % par an (2019-2022), leurs prix enregistrent la plus forte baisse (-6,4 % en 2023), tout en restant au-dessus des niveaux de 2019. En 2023, le prix moyen de 2 675 €/m² est observé pour acheter un T4 ancien dans l’aire d’attraction et 2 816 €/m² à Toulouse.
- Appartements T2 et T3 anciens : les prix se stabilisent par rapport à 2022. Il faut compter 2 900 €/m² pour acheter un T2/3 ancien dans l’aire d’attraction et 3 207 €/m² à Toulouse.
Sources mobilisées
Perval : données issues de la saisie des actes notariés et de variables complémentaires fournies par les études notariales sur les caractéristiques des acquéreurs et des vendeurs. Cette base de données est alimentée par les notaires et commercialisée par la société ADNOV. Cette base de données ne couvre pas l’exhaustivité des ventes. Les ventes enregistrées ne prennent en compte les VEFA et les logements récents, notre analyse se base donc sur les ventes d’immobilier ancien.
DV3F : données fournies par le Cerema issues du croisement réalisé entre le fichier DVF (demandes en valeurs foncières) de la DGFIP et les fichiers fonciers. Ces données permettent d’avoir une vision des marchés fonciers et immobilier neufs et anciens sur une période longue et sont disponibles gratuitement aux ayants droits des fichiers fonciers. Cependant, la donnée DV3F ne permet pas d’avoir les caractéristiques détaillées des acquéreurs et des vendeurs comme dans PERVAL, et certaines variables ne sont pas consolidées sur les derniers millésimes en raison des mises à jour des fichiers fonciers qui parfois sont décalées dans le temps.
