L’AUAT a réuni ses membres et partenaires pour une rencontre des observatoires dédiée aux enjeux du foncier économique. Retour sur les principaux messages et la présentation d’une méthode expérimentée pour évaluer le potentiel de densification d’espaces économiques d’un territoire.
« Il y a une concurrence de l’usage du foncier entre l’habitat et l’économie » a lancé l’élu référent de l’observatoire Joseph Carles, pour introduire les débats. Déjà en manque de logements, Toulouse Métropole prévoit d’accueillir 9 000 habitants et 5 100 emplois par an. « Si l’on ajoute les besoins d’Airbus pour l’avion décarboné et ceux de la filière espace, l’équation devient complexe. C’est un appel à reconstruire la ville sur elle-même, du fait de la trajectoire ZAN » a ajouté le vice-président de Toulouse Métropole.
« À Rennes, le logement des salariés est un enjeu pour chaque chef d’entreprise »
Invité pour éclairer les enjeux de densification des espaces économiques, Sébastien Sémeril, vice-président en charge de l’économie et de l’emploi de Rennes Ville et Métropole, a partagé la stratégie d’action foncière des zones économiques de sa collectivité.
« La situation de Rennes métropole est sensiblement identique à celle de Toulouse Métropole pour les enjeux d’accueil. Jusqu’à la loi Climat et résilience, nous répondions à un besoin économique par l’artificialisation d’un terrain, souvent agricole. Ce modèle étant révolu, nous avons choisi d’assumer une ambition en établissant un ratio de 60% de renouvellement urbain et de 40% d’extension. Nous veillons à combiner les deux car le logement est un enjeu pour chaque chef d’entreprise que je rencontre. Pour autant, le secteur économique doit s’inspirer du changement déjà à l’œuvre dans l’habitat. L’objectif est de dissocier le foncier du bâti, comme nous l’avons fait avec un office de foncier solidaire. »
« On observe qu’un site d’entreprise compte en moyenne 60% d’espaces non bâtis, pour les parkings ou des projets futurs. Nous devons agir pour accompagner les chefs d’entreprise face à l’enjeu de sobriété foncière. Pour y parvenir, nous avons besoin d’outils fiscaux. Le principe de décentralisation doit nous aider à agir, à convaincre les citoyens et les chefs d’entreprises. Le pire serait de ne rien faire face aux oppositions stériles. »
« Il y a plusieurs leviers pour favoriser la mutabilité des espaces commerciaux en Île-de-France »
Aurélie Paquot, urbaniste de Grand Paris Aménagement a partagé des éléments d’un rapport remis au préfet d’Île-de-France. Objectif : mobiliser des grands fonciers à vocation commerciale pour permettre la production de logements et concevoir des espaces de vie plus qualitatifs et plus mixtes.
« Grands consommateurs d’espaces et favorisant les îlots de chaleur urbain, les zones commerciales développées ces 20 dernières années sont aujourd’hui convoitées. Elles forment un parc désormais surdimensionné. Sa partie vacante a doublé depuis 2009 en 7 ans au niveau national. Selon l’Institut pour la ville et le commerce, elle représentait près de 7 millions de m² de surface de vente en 2019. »
Après avoir rappelé des éléments réglementaires, Aurélie Paquot a détaillé plusieurs freins à la mutation des espaces commerciaux. Ces éléments résultent d’entretiens avec de nombreux professionnels de l’immobilier commercial, foncières, investisseurs… Le coût de ces opérations pour les acteurs privés et les collectivités figurent évidemment en bonne place. Le rapport compte plusieurs propositions pour répondre à quatre objectifs : accompagner et démontrer pour faciliter la structuration d’une gouvernance opérationnelle publique/privée renouvelée ; accélérer et faire levier afin d’inciter à la « mise en mouvement » de foncier invisible ou sous-utilisé ; sécuriser et faciliter afin de donner aux opérateurs privés suffisamment de visibilité et de garantie sur un déroulé opérationnel pour engager la transformation d’un actif en actant de la perte de revenus locatifs dans l’attente de futures recettes issues d’une diversification de fonctions ; et enfin anticiper l’évolution des programmes commerciaux significatifs en cours de développement pour veiller à leur réversibilité.
Foncier économique : comment mesurer le potentiel de densification ?
Yoan Thyssier et Sylvain Alasset, respectivement chargé de projets et responsable du pôle cohésion sociale et attractivités de l’AUAT, ont partagé une méthode déployée pour le PLUi-H de Toulouse Métropole, en cours d’élaboration.
Une étude de densification est un exercice obligatoire pour les nouvelles ouvertures à l’urbanisation dans le cadre d’un PLU/PLUi. Celle-ci comporte deux volets : l’un sur les espaces résidentiels et mixtes, l’autre sur les espaces dédiés à l’activité économique. Ce dernier vise à justifier la mobilisation des capacités d’accueil des espaces urbanisés pour pouvoir consommer si nécessaire des espaces naturels, agricoles et forestiers.
« La méthode identifie 3 types de tènements fonciers pour autant d’approches : le foncier économique non bâti (mais artificialisé), l’intensification et le renouvellement urbain. Pour chacun, nous avons défini des critères d’exclusion ou de sélection en nous appuyant sur notre connaissance des activités économiques du territoire. Cette opération a par exemple permis d’identifier, au sein de Toulouse Métropole, 1 650 hectares de potentiel brut mobilisable en renouvellement urbain des quelque 4 000 hectares du zonage réglementaire défini. Il s’agit là d’éléments repères qui restent théoriques mais qui permettent d’objectiver un potentiel de densification. L’étape suivante repose sur la construction de scénarios de mobilisation croisant les ambitions politiques et les besoins des acteurs économiques. Cette démarche implique un changement de modèle en matière de reconquête des espaces économiques existants. »
