Sur fond de crise immobilière, l’AUAT a réuni des professionnels de la gestion locative pour échanger sur les résultats de la dernière enquête de l’observatoire local des loyers et l’essor des locations meublées. Retour sur les messages clés de ce petit déjeuner.
Réunis lors d’un petit déjeuner de l’observatoire local des loyers (OLL) porté par l’AUAT, des gestionnaires immobiliers ont échangé sur les dernières tendances du secteur. Forts de leur expertise de terrain et reflétant une diversité de missions (conseil, gestion, intermédiation commerciale…), ils ont réagi aux résultats de l’enquête loyers 2024, dont les principaux indicateurs ont été présentés par Félix Claude, chargé de projets du pôle habitat de l’agence. Collectivement, ils ont permis de nuancer et enrichir les conclusions de l’observatoire, selon les typologies de biens et les secteurs concernés.
Les locations meublées, un segment de marché en plein développement
Evolution des modes de vie, déplacements croissants pour les études et le travail, fiscalité incitative… Le segment des locations meublées de longue durée se développe fortement sur le périmètre d’observation de l’OLL, comme dans d’autres grandes villes. José Sanchez, chargé de projets du pôle habitat de l’AUAT, a détaillé l’évolution de cette offre locative, en mettant l’accent sur les différences de dynamiques entre Toulouse et sa périphérie.
D’après les données du recensement Insee 2021, les locations meublées représentaient environ 38 000 logements sur le périmètre d’observation de l’OLL, soit 20% du parc locatif privé, et 7% de l’ensemble du parc de logements.
87% des locations meublées réunies dans la ville de Toulouse
Ce segment de marché est concentré dans la ville de Toulouse, avec environ 33 000 logements (87% des locations meublées). Les quelque 5 000 autres logements de ce parc se situent principalement dans les communes de première couronne. Labège, Auzeville-Tolosane, Ramonville-Saint-Agne, Blagnac et Muret regroupent à elles seules 50% de l’offre hors Toulouse, en raison notamment de leur proximité avec des pôles d’enseignement et d’activités économiques.
Si les locations meublées demeurent minoritaires dans le parc locatif, elles ont connu un rythme de progression soutenu entre 2010 et 2021 (+6% en moyenne par an), supérieur à celui des locations vides et de l’ensemble du parc de logements (+2% en moyenne par an respectivement).
La proportion de locations meublées augmente dans l’ensemble des secteurs de l’OLL. C’est davantage le cas dans le centre de Toulouse et ses abords (zones 1, 2 et 3), où parallèlement la part de locations vides est en recul. Ces évolutions peuvent indiquer un phénomène de vases communicants entre les locations meublées et vides dans ces secteurs. Conséquence : un renforcement du risque d’érosion d’un parc locatif vide, déjà fragilisé par le faible niveau de production neuve.
Ce qu’en disent les professionnels réunis par l’AUAT :
Ce segment de marché se développe en réponse à une demande des ménages plus mobiles, en quête de davantage de flexibilité dans leurs choix résidentiels.
L’essor des locations meublées s’explique principalement par les avantages fiscaux qu’elles offrent, notamment ceux liés au régime de locations meublées non professionnelles (LMNP). Suite à la suppression du dispositif Pinel fin 2024, le régime LMNP reste aujourd’hui l’une des seules options intéressantes pour les investisseurs.
L’émergence d’un statut unique du propriétaire bailleur, et l’évolution de la fiscalité de ces locations, pourra faire évoluer la tendance de croissance de cette offre.
Un parc locatif meublé dominé par les T1 et T2, mais qui tend à se diversifier
En 2021, le parc locatif meublé était principalement composé de petites typologies (T1 et T2), aussi bien à Toulouse (83%) qu’en périphérie (70%). Cette observation fait suite à diversification de l’offre depuis 2010, avec une tendance commune à la baisse de la part des T1, au bénéfice d’autres typologies qui varient selon les secteurs.
À Toulouse, le recul de la proportion de T1 est plus marqué (-6 pts) et s’est notamment effectué au profit des T2 (+3 pts) et des T3 (+2 pts). En périphérie, la baisse de la part des T1 (-3 pts) a été accompagnée d’une hausse de la proportion des T3 (+2 pts) et, dans une moindre mesure, des T2 et T4 (+1 pt pour chaque catégorie).
Des logements meublés majoritairement occupés par des personnes seules, des étudiants ou des actifs
En lien avec la prépondérance des petits logements, le parc locatif meublé est principalement occupé par des personnes seules, représentant 81 % des occupants à Toulouse et 72% en périphérie. A Toulouse, viennent ensuite les couples sans enfants (8%) et les colocations (7%). Ces dernières étant principalement localisées dans les quartiers étudiants ou proches du centre-ville. Le parc locatif meublé en périphérie joue un rôle dans l’accueil de ménages familiaux (familles monoparentales et couples avec enfants) et de couples sans enfants, qui représentent respectivement 16% et 9% des occupants dans ce secteur.
Entre 2013 et 2021, bien que les ménages de personnes seules soient toujours en augmentation, tant à Toulouse qu’en périphérie (+6% et +5% en moy./an respectivement), leur proportion diminue dans l’ensemble des secteurs, signe d’une diversification des profils accueillis dans ce parc. A Toulouse, la baisse de la part des ménages unipersonnels est plus faible (-2 pts.) et s’accompagne d’une légère progression des couples sans enfants et des colocations (+1 pt, pour chaque catégorie). En revanche, en périphérie, la diminution est plus marquée (-4 pts.) et apparaît couplée à une hausse de ménages familiaux (+4 pts.), en lien avec le développement d’une offre de logements plus grands.
Ce qu’en disent les professionnels :
La colocation reste un mode de cohabitation très ancré parmi le public étudiant, mais elle tend à se développer progressivement auprès d’autres profils, notamment les couples de jeunes actifs et les seniors. »
Le parc locatif meublé en périphérie est plébiscité par des jeunes actifs en mission et des jeunes couples, éventuellement en amont d’un projet d’achat. Il joue donc un rôle essentiel dans les parcours résidentiels dans ces secteurs.
Les étudiants et les actifs sont les principaux occupants de ce segment du parc locatif en raison des facilités d’installation qu’il offre. À Toulouse, les étudiants représentent 46% des occupants, tandis qu’en périphérie, ce sont les ménages actifs qui prédominent avec 54%.
Bien que ce parc demeure plébiscité par un public étudiant (+4% en moy. /an à Toulouse et +2% moy/an en périphérie), leur part a nettement diminué (-10 pts). En revanche, la proportion des ménages actifs a fortement augmenté (+10 pts) entre 2013 et 2021. Cela peut témoigner d’une diversification de la cible de ce segment locatif, ainsi que du développement d’une offre meublée, plus onéreuse et donc plus ciblée vers les ménages actifs.
Ce qu’en disent les professionnels :
La hausse des actifs parmi les occupants de ce parc est à mettre en lien avec l’attractivité de la métropole et son dynamisme en matière d’emploi.
Le parc meublé constitue une solution de logement transitoire pour les ménages actifs, notamment des cadres, qui y résident pour des missions ou avant de trouver un logement plus pérenne.
Si de plus en plus de ménages actifs occupent des logements meublés, c’est aussi parce qu’ils doivent, et dans certains cas, souhaitent, rester plus longtemps dans le parc locatif avant de concrétiser leur projet d’achat immobilier.
Cette hausse des actifs s’observe essentiellement sur le parc locatif meublé classique. Car, si une offre nouvelle de type « co-living » commence à se développer sur le territoire toulousain, elle apparaît chère et peine souvent à trouver preneur.
Crédit photo : David Aubert – Vinci Immobilier
